Rynek nieruchomości w Niemczech – korekta czy „pęknięcie bańki”?

Sytuacja rynku nieruchomości w Niemczech jest stale poddawana licznym analizom, ponieważ pod koniec pierwszej dekady nowego tysiąclecia spadek cen nieruchomości w Stanach Zjednoczonych doprowadził do zaostrzenia kryzysu finansowego, który wiele europejskich banków przetrwało tylko dzięki pomocy poszczególnych państw. Obecnie nic jednak nie wskazuje na to, aby niedawny odczyt Urzędu był zapowiedzią znaczącego spadku cen czy pęknięcia bańki na rynku nieruchomości, o której często się mówi w Niemczech. Mimo to lekka korekta jest widoczna nawet w „topowych” niemieckich metropoliach, takich jak Frankfurt czy Monachium. Tak przynajmniej podają lokalni brokerzy, którzy ponownie dostrzegają pole do negocjacji cenowych ze strony nabywców.

Jak będą się zmieniały ceny nieruchomości w Niemczech?

Istnieje wiele teorii na temat tego, jak w przyszłości będą kształtowały się ceny nieruchomości w Niemczech. Niemiecki Instytut Badań Ekonomicznych (DIW) zakłada głębszą korektę, nawet do 10% i to jeszcze w 2023 roku. Mniej pesymistyczny jest DZ Bank, który przewiduje spadek od wartości nieruchomości od 4 do 6 proc. w bieżącym roku. Z kolei według ekspertów szwajcarskiego banku UBS istnieją dowody na „przegrzanie” rynku nieruchomości w Niemczech, ponieważ w zestawieniu pokazującym ryzyko „pęknięcia bańki”, Frankfurt zajmuje wysokie, drugie miejsce (pierwsze miejsce zajmuje Toronto, trzecie Zurych, a na czwartym miejscu znajduje się drugie niemieckie miasto – Monachium).

Kto płaci najwyższą cenę na rynku nieruchomości?

Zmiany cen nieruchomości co do zasady w największym stopniu dotykają osoby fizyczne. Nieruchomości mieszczące się w lepszych lokalizacjach, które jeszcze niedawno w ekspresowym tempie znikały z rynku, teraz wracają na dłużej do ofert wielu brokerów. Nie oznacza to jednak znaczącej przeceny, ponieważ ceny mieszkań we Frankfurcie wzrosły w ciągu ostatnich pięciu lat aż o 60%. W tej sytuacji nawet dwucyfrowe spadki cen mieszkań nie oznaczałyby dla ich właścicieli istotnych problemów z rentownością inwestycji.

Dlaczego ceny spadają?

Uwarunkowania lekkiej korekty cen na rynku nieruchomości w Niemczech wydają się oczywiste. Przyczynia się to tego m.in. zacieśnianie polityki pieniężnej Europejskiego Banku Centralnego, który podnosi stopę procentową mającą bezpośrednie przełożenie na cenę kredytów mieszkaniowych. W wyniku kilku kolejnych podwyżek referencyjnej stopy procentowej, wartość odsetek płacona przez kredytobiorców wzrosła ponad trzykrotnie. Wzrost kosztów finansowania bankowego wyhamował popyt na nowe mieszkania i ograniczył presję na dalszy wzrost cen.

Badania pokazują, że banki zaostrzają politykę kredytową, w większym stopniu przyglądają się przyszłej zdolności swoich dłużników do obsługi zobowiązań oraz starają się dokładniej oszacować przyszłą wartość zabezpieczeń. Coraz częściej bankowcy zadają sobie pytanie czy wartość nieruchomości stanowiąca zabezpieczenie kredytu pokryje lub przynajmniej ograniczy straty w przypadku wystąpienia trudności płatniczych?

„Solidny” jak rynek nieruchomości w Niemczech?

Można chyba tak powiedzieć. Niemiecki rynek nieruchomości faktycznie wydaje się solidny w porównaniu z rynkami międzynarodowymi. Wynika to głównie z faktu, że umowy kredytowe w Niemczech mają stałe oprocentowanie, które na ogół obowiązuje przez 10 lub 15 lat. Zmienne stopy procentowe, które są powszechne m.in. w Polsce, Stanach Zjednoczonych czy Hiszpanii, w większym stopniu mogą być przyczyną problemów finansowych dla kredytobiorców i przez to wpływać na wyprzedaże na rynku nieruchomości. Wszystko zatem wskazuje na to, że choć obecnie obserwujemy lekkie spadki cen nieruchomości w Niemczech, to nie należy spodziewać się ich masowej wyprzedaży i tym samym nagłego załamania rynku.