Sytuacja na rynku nieruchomości w Niemczech

W okresie ostatnich kilkunastu lat ceny nieruchomości w Niemczech oraz w wielu innych krajach znały tylko jeden kierunek: w górę. Dynamika zmian cen gwałtownie przyspieszyła w 2017 roku. W przypadku mieszkań własnościowych we Frankfurcie, jednej z metropolii nieruchomości w Niemczech, wzrosły one o 60 procent w ciągu ostatnich pięciu lat do 2022 roku.

Pod koniec 2022 roku ceny już spadały. W pierwszej kolejności ucierpiały lokalizacje peryferyjne lub domy o złym bilansie energetycznym. Jak poinformował niedawno Federalny Urząd Statystyczny, obecnie spadek cen dotyka już siedem największych metropolii, tj. Berlin, Hamburg, Monachium, Kolonia, Frankfurt, Stuttgart i Düsseldorf. W przypadku domów jednorodzinnych spadek cen wyniósł już ponad 10 proc., zaś w przypadku mieszkań własnościowych był on nieco niższy i wyniósł nieco ponad 6 proc. Co ciekawe, nieruchomości położone na terenach wiejskich odnotowały w tym czasie wzrost wartości: domy jednorodzinne podrożały o 7,8 proc., zaś wspólnoty mieszkaniowe o 5,3 proc. Istotnym czynnikiem wzrostu cen nieruchomości położonych poza granicami administracyjnymi dużych ośrodków miejskich, jest jednak wzrost dostępności terenów inwestycyjnych. Podobnie jak w Polsce, lokalizacja nieruchomości ma miejsce na obszarach wiejskich, ponieważ w tych regionach są one generalnie bardziej przystępne cenowo.

Więcej mieszkańców, mniej powierzchni mieszkalnej

Eksperci Creditreform podkreślają, że istotną przyczyną spadku cen nieruchomości położonych na terenach miejskich w Niemczech była w dużej mierze wysoka inflacja, która doprowadziła do wzrostu kosztów kredytowania oraz ograniczenia zdolności kredytowej potencjalnych inwestorów. Względnie stabilna podaż nieruchomości napotkała więc na spadek popytu ze strony inwestorów, co stanowiło presję na obniżkę ich cen.

Istotnym czynnikiem spadku popytu jest także wysoka zmienność stóp procentowych. Prywatny inwestor zainteresowany budową domu bardzo dokładnie przemyśli, czy nadal będzie go stać na kredyt na nieruchomość, jeśli będzie on trzykrotnie droższy np. rok temu. Stopy procentowe w Niemczech były ostatnio na poziomie 4% latem 2011 roku. Po dwunastoletnim okresie obniżek, wiosną 2022 r. rozpoczął się rajd stóp procentowych, który ponownie osiągnął ten poziom. Eksperci Creditreform zastrzegają jednak, że myli się każdy, kto uważa, że ​​banki w Niemczech zarabiają obecnie więcej na kredytach hipotecznych. Kredyty mieszkaniowe odgrywają dla większości banków uniwersalnych bardzo istotną rolę dla budowania salda kredytowego oraz stabilnego (i obarczonego stosunkowo niskim, dobrze zabezpieczonym ryzykiem) strumienia przychodów odsetkowych. Brak popytu na kredyty hipoteczne w Niemczech jest zatem wyraźnie odczuwalny w niemieckim sektorze bankowym.

Stagnacja jest odczuwana również w branży budowlanej i to nie tylko dlatego, że zamówień nie przybywa, ale także dlatego, że stosunkowo niskie wskaźniki kapitałowe w tej branży wymagają dużego udziału finansowania zewnętrznego. W sektorze budowlanym, który charakteryzuje się wysokim udziałem średnich firm, aż 34% firm ma niski wskaźnik kapitału własnego na poziomie 10%. Średnio dla wszystkich MŚP, 30,7% ankietowanych przez Creditreform wiosną 2023 r. ma słabą bazę kapitałową. Konsekwencje widać już teraz w liczbie niewypłacalności. Spośród wszystkich sektorów gospodarki, budownictwo odnotowuje obecnie największy wzrost liczby wniosków o ogłoszenie upadłości.

Rosną koszty budowy

Branża budowlana jest zmuszona do podnoszenia cen ze względu na inflacyjny wzrost zakupów materiałów, a także wysokie koszty płac. Inwestorzy stają zatem nie tylko w obliczu droższego finansowania zewnętrznego, lecz również wyższych kosztów budowy nieruchomości.

W wiosennej ankiecie przeprowadzonej przez Creditreform Wirtschaftsforschung 69,3% firm budowlanych stwierdziło, że ich ceny ofertowe wzrosły na skutek ogólnego wzrostu cen. Aki wzrost odnotowało przy tym 60,5% wszystkich małych i średnich przedsiębiorstw. Wzrósł też udział pesymistów, co do przyszłego wzrostu sprzedaży (o 4,2 pp, do poziomu 15,4 proc.). Budownictwo nie jest jeszcze na ostatnim miejscu – z badań Creditreform wynika, że 24,8% firm hurtowych i detalicznych obawia się spadku sprzedaży do jesieni przyszłego roku.

Te obawy nie są bezpodstawne, ponieważ prywatni inwestorzy wycofują się z planów budowy nieruchomości. Vonovia ogłosiła na początku roku, że w związku z sytuacją na rynku mieszkaniowym podjęła decyzję o wstrzymaniu nowych projektów budowlanych. Centralna Komisja ds. Nieruchomości mówi, że sytuacja od 2024 roku będzie się charakteryzować spadkiem liczby pozwoleń i nowych budynków. Cel dla nowych budynków, który Federalny Minister Budownictwa określił jako 400 000 mieszkań rocznie, prawdopodobnie nie zostanie osiągnięty w 2023 r. (podobnie jak w 2022 r.). Brak własnego mieszkania oznacza, że ​​rynek nieruchomości na wynajem stanie się jeszcze droższy - czynsze w Niemczech wzrosły już średnio o ponad 5 procent w 2022 roku.

W przygotowaniu: podatek od nieruchomości i prawo grzewcze

Jednak posiadanie domu stanie się droższe nie tylko dla tych, którzy chcą spełnić to marzenie. Każdy, kto już posiada swój własny dom, z pewną obawą patrzy na zapowiadaną nowelizację przepisów mającą obejmować m.in. wymiar podatku od nieruchomości. Wiele gmin uspokaja, że stawki z tytułu podatku od nieruchomości nie wzrosną gwałtownie, ale podobnie jak w Polsce, są one ważnym źródłem dochodu dla gmin, które muszą pokryć rosnące (m.in. ze względu na inflację czy wzrost kosztów pracy) wydatki.

Spodziewany wzrost cen może w największym stopniu dotyczyć dużych działek, ponieważ deklarowanym celem niemieckich władz uzasadniającym zmianę przepisów, jest bardziej efektywne wykorzystanie gruntów. W rezultacie istnieją już poszczególne regiony w Niemczech, które nie pozwalają na zabudowę jednorodzinną, ponieważ wolnostojący dom jednorodzinny jest w powszechnej ocenie mniej energooszczędny od zabudowy wielorodzinnej. W ujęciu międzynarodowym Niemcy w dalszym ciągu mają więc stosunkowo niski odsetek domów i obecnie nie wygląda na to, żeby coś miało się zmienić.